An aerial view of housing developments near North Decatur Boulevard and Farm Road in North Las ...

Pasar perumahan Las Vegas akan turun | VICTOR JOECKS

Pasar perumahan Las Vegas memiliki kemiripan yang mengkhawatirkan dengan Humpty Dumpty.

Anda mungkin ingat sajak anak-anak yang terkenal ini. Ini dimulai dengan Humpty Dumpty naik ke ketinggian yang sangat tinggi – dia duduk di dinding. Harga perumahan lokal telah melakukan hal serupa. Pada Januari 2019, harga rata-rata satu rumah keluarga adalah $300.000. Itu meningkat 13,2 persen dari tahun sebelumnya. Penjualan turun dan persediaan hampir dua kali lipat. Pembeli tampaknya menahan diri, khawatir tentang keterjangkauan.

Itu bisa dimengerti. Hanya empat tahun sebelumnya, pada Februari 2015, harga rumah rata-rata hanya $205.000. Betapa anehnya itu sekarang.

Anda bisa saja membuat kasus yang masuk akal bahwa pada tahun 2019, Humpty Dumpty — harga perumahan Vegas — sudah berada di dinding, siap untuk jatuh. Tapi kemudian harga meroket. Pandemi menghasilkan pesta pembelian yang tidak terduga. Untuk mendapatkan rumah, pembeli harus mengajukan tawaran mereka dengan sangat cepat. Rumah sering kali melampaui harga yang diminta dan dijual dalam hitungan hari — atau jam. Pembangun rumah menempatkan orang di daftar tunggu atau mengadakan gambar untuk menentukan siapa yang akan masuk ke rumah baru.

Kegilaan permintaan ini mendorong harga semakin tinggi. Pada bulan Mei, harga penjualan rata-rata mencapai $482.000. Sewa juga melonjak.

Ini membuat Humpty Dumpty bertengger di dinding yang jauh lebih tinggi. Dan sekarang, dia jatuh. Pada bulan September, harga penjualan rata-rata telah turun menjadi $ 450.000. Itu penurunan 6,6 persen tetapi masih merupakan angka yang tinggi secara historis. Ini 50 persen lebih tinggi dari tahun 2019 dan lebih dari dua kali lipat harga di tahun 2015.

Penyebab yang jelas untuk penurunan ini adalah kenaikan suku bunga. Tingkat hipotek 30 tahun lebih dari 7 persen minggu lalu. Kemungkinan akan terus meningkat karena Federal Reserve menaikkan suku bunga untuk memerangi inflasi. Pada tahun 2021, tingkat rata-rata berada di bawah 3 persen. Itu mungkin kedengarannya tidak banyak, tetapi itu membuat perbedaan yang dramatis.

Pertimbangkan label harga $ 450.000 itu. Asumsikan uang muka 10 persen. Dengan tingkat bunga 3 persen, pembayaran bulanan hanya lebih dari $1.700, tidak termasuk pajak properti atau PMI. Tetapi pada tingkat 7 persen, pembayarannya hampir $2.700 per bulan. Aduh.

Untuk mencapai pembayaran bulanan $ 1.700 dengan tarif 7 persen, harganya harus turun menjadi lebih dari $ 300.000, dengan asumsi uang muka $ 45.000. Pada tingkat 8 persen, harganya harus di bawah $280.000.

Ini berarti Humpty Dumpty masih jauh dari mencapai titik terendah. Tidak hebat.

Jangan lewatkan penyebabnya. Gelembung perumahan Las Vegas tidak terjadi secara acak. Harga meledak, karena tingkat hipotek turun. Suku bunga turun sebagai akibat dari tindakan The Fed untuk menopang perekonomian. Intervensi pemerintah menyebabkan gelembung perumahan, yang sekarang meledak.

Setelah dia mencapai dasar, semua kuda raja dan semua anak buah raja tidak bisa memperbaiki Humpty Dumpty. Analogi itu berlaku di sini. Pemerintah menciptakan gelembung perumahan dengan mengurangi biaya kepemilikan rumah secara artifisial. Jangan percaya pejabat pemerintah yang mengklaim bahwa rangkaian intervensi mereka berikutnya akan menyatukan kembali pasar.

Kolom Victor Joecks muncul di bagian Opini setiap hari Minggu, Rabu dan Jumat. Hubungi dia di [email protected] atau 702-383-4698. Ikuti @victorjoecks di Twitter.

Author: Edward Morgan